Las catorce etapas de una obra, en el orden en que ocurren, documentadas sobre un caso concreto: una vivienda de 108 m² en El Pinar, Canelones. Cada afirmación indica si corresponde a lo ejecutado en esa obra, a un criterio propio de ejecución, a documentación del fabricante o a algo que se define por proyecto.
Durante la obra
Terminada
La misma casa · El PinarTodo lo que sigue en este documento existe para responder a este problema. Si se entiende esto, se entiende por qué la casa se construye así y no de otra manera.
En Steel Framing cada montante atraviesa el muro de lado a lado. Si la aislación se coloca únicamente entre montantes, el muro queda con una franja de menor resistencia térmica cada 40 o 60 centímetros, exactamente donde está el perfil.
En invierno esas franjas pueden manifestarse en la superficie interior, a veces con condensación superficial y con el tiempo con manchas. No es un defecto de la placa ni de la pintura: es el entramado dibujándose en la pared.
Duplicar el espesor de la lana entre montantes mejora poco, porque el punto débil no es la cavidad sino el perfil. Lo que corrige ese puente térmico es una capa aislante continua por fuera de la estructura, que pasa por delante de cada montante sin cortarse.
Esa envolvente continua es lo que llamamos ThermoFrame LF, y se ejecuta en las etapas 08 y 09.
Dos nombres que aparecen todo el tiempo en este documento y conviene no confundir: uno es el sistema con el que se construye la casa, el otro es cómo resolvemos nosotros la parte que aísla.
A veces se nombra a ThermoFrame LF como un sistema constructivo. Preferimos ser exactos, porque en construcción esa palabra tiene un significado técnico preciso y remite a un sistema evaluado como tal.
El sistema constructivo es el Steel Framing, que desde 2024 cuenta con norma propia en Uruguay: la serie UNIT 1360, que incluye requisitos de proyecto y requisitos para la construcción. Proyectamos y ejecutamos siguiendo esos requisitos, con perfilería de acero galvanizado conformado en frío según UNIT 1357.
ThermoFrame LF es la envolvente que aplicamos sobre esa estructura: aislación exterior continua de EPS de 50 mm por fuera de los montantes, doble malla de fibra de vidrio y tres manos de base coat, con terminación en revoque plástico. Es una decisión de composición, no un sistema constructivo distinto ni un producto de catálogo. Corresponde a las etapas 08 y 09 de este documento.
El resto de lo que se describe acá es Steel Framing ejecutado según nuestro criterio de trabajo. No le ponemos nombre propio a eso: es cómo construimos.
Ver cómo funciona el Steel Framing y qué dice la normativa →
Canelones, zona costera. Un nivel. Todas las fotografías corresponden a esta obra.
Perfilería de acero galvanizado conformado en frío según UNIT 1357. Diseño propio, fabricación a medida.
En una cara de cada muro, exterior e interior. Es lo que da rigidez al plano del muro.
Aislación exterior continua de EPS de 50 mm, doble malla y tres manos de base coat.
Todas las fotografías de este documento corresponden a una misma obra. Los datos que siguen acotan el alcance de lo que se describe más abajo.
Cada etapa indica qué se ejecutó en la obra documentada, qué corresponde a un criterio propio de ejecución, qué proviene de documentación del fabricante y qué se define en el proyecto de cada obra.
En esta obra el primer trabajo fue marcar en el terreno la posición exacta de la vivienda, con instrumental, y verificar alineaciones y niveles antes de excavar.
Después se abrieron las zanjas de fundación y se dejaron ejecutadas las instalaciones que quedan bajo el piso:
Aplicamos como criterio dejar todas esas instalaciones resueltas antes de hormigonar, porque después solo se corrigen rompiendo.
Criterio de ejecución propio. El trazado de instalaciones responde al proyecto sanitario y eléctrico de cada obra.
En esta obra se colocó una lámina de polietileno bajo la platea como barrera contra la humedad ascendente del suelo, y sobre ella se armó la parrilla de hierro.
Lo ejecutado:
Se dejaron además las esperas para el anclaje de la estructura, las canalizaciones eléctricas y las pendientes de desagüe.
Aplicamos como criterio levantar la malla a mano durante el llenado, para que quede posicionada dentro del espesor del hormigón y no apoyada en el fondo. Es práctica corriente en hormigón armado, no una particularidad nuestra, pero es de las que se omiten cuando se trabaja apurado.
Armadura según el proyecto de esa obra. Los diámetros y el refuerzo perimetral se definen por cálculo en cada caso, en función del suelo y de las cargas.
En esta obra se ejecutó una platea de hormigón armado C25 de 15 cm de espesor, con viga perimetral. La superficie se dejó con mordiente, sin alisar.
Aplicamos como criterio no alisar la platea: la carpeta niveladora del día siguiente adhiere mejor sobre una superficie rugosa y seca de forma más pareja.
Carpeta niveladoraEn esta obra se aplicó una carpeta de arena y portland de aproximadamente 3 cm, trabajada con regla y fratacho, como base para la terminación de piso.
Espesor y resistencia según el proyecto de esa obra. El dimensionado de la platea se define por cálculo, con el estudio de suelo del terreno.
Diseñamos la estructura nosotros y la mandamos a fabricar. Eso permite que la modulación, los encuentros y las piezas queden definidos antes de llegar al terreno.
En esta obra se montaron los paneles de muros exteriores e interiores sobre la platea, verificando niveles, escuadras y aplomos, y fijándolos a las esperas dejadas en la fundación.
Aplicamos como criterio controlar escuadras y alineaciones durante el montaje y no después: un desvío en la estructura reaparece más adelante en aberturas, placas y terminaciones, y ahí ya no se corrige sin rehacer.
El dimensionado de perfiles, la modulación y los anclajes se definen en el proyecto estructural de cada obra. La perfilería empleada es de acero galvanizado conformado en frío.
En esta obra la cubierta se resolvió con panel Isodec de 150 mm con núcleo de EPS, de fabricación nacional, montado sobre la estructura.
El panel integra en una sola pieza la cubierta y su aislación. El fabricante lo provee con perfil acanalado, y la fijación se hace con tornillería y remates específicos.
Dicho simple: la casa se sostiene por sus muros, que están hechos para eso —cómo se logra está en la etapa 06—. El techo es techo.
Y ahora la precisión. En esta obra el panel se consideró exclusivamente como cerramiento de cubierta. No le atribuimos función de diafragma estructural, y la razón es concreta: para computar un panel en la estabilidad del conjunto haría falta contar con su capacidad de corte en el plano y la de sus fijaciones, ensayadas y declaradas. Mientras esa documentación no esté disponible, no corresponde suponerla.
Eso no significa que un panel no pueda cumplir esa función: significa que no la damos por supuesta sin respaldo. Es una hipótesis de cálculo deliberadamente conservadora, y aplica a cualquier configuración que emplee panel apoyado mientras no exista esa documentación.
Producto de fabricante. Luces de apoyo, cargas admisibles y detalles de fijación corresponden a la documentación técnica del fabricante. La comparación con la alternativa de cubierta construida en obra se desarrolla más abajo.
En esta obra se colocaron placas OSB de 12 mm en una cara de cada muro, tanto en los muros exteriores como en los interiores.
Estas placas no son un revestimiento. Atornilladas a la perfilería, convierten cada muro en un plano rígido: es lo que en construcción se llama rigidizar, y es lo que hace que el muro pueda resistir empujes horizontales en su propio plano, como los del viento.
Aplicamos como criterio colocarlas en muros exteriores e interiores, y no solo en los tramos que el cálculo señale como necesarios. Es una decisión de ejecución, no un reemplazo del cálculo: cuáles de esos muros trabajan como resistentes, con qué fijación y cómo bajan la carga hasta la fundación, se define en el proyecto.
Criterio de ejecución propio. La cantidad, ubicación y fijación de los muros rigidizados, y la transferencia de cargas hasta la fundación, se definen y verifican en el proyecto estructural de cada obra.
En esta obra se colocó sobre el OSB una membrana Tyvek Typar, sellada con cintas en bordes, esquinas y perímetros de vanos.
El fabricante la describe como una barrera que impide el paso del agua líquida desde el exterior pero permite la salida del vapor de agua generado en el interior.
Aplicamos como criterio tratar los encuentros y las aberturas como los puntos críticos: es donde la continuidad de la barrera se interrumpe y donde después aparecen los problemas de humedad.
Producto de fabricante. Las prestaciones de la membrana corresponden a su ficha técnica.
En esta obra se colocaron placas de EPS tipo 2 de 50 mm en todo el perímetro exterior, fijadas mecánicamente con tornillos y arandelas plásticas.
Esta capa, junto con la etapa siguiente, es lo que llamamos ThermoFrame LF. Al pasar por delante de los montantes sin cortarse, corrige el puente térmico asociado a los montantes — el que la aislación colocada dentro de la cavidad no puede resolver. Aplicamos como criterio usar arandela plástica y no metálica, para no volver a introducir puentes puntuales en cada fijación.
En las mochetas —el retorno del muro hacia el marco de la abertura— en esta obra se emplearon placas cementicias.
Criterio de ejecución propio. Corrige el puente térmico asociado a los montantes. No elimina el resto de los puentes térmicos de la envolvente, que también existen en encuentros, vanos y fundación. El desempeño térmico del conjunto requiere cálculo específico.
En esta obra se aplicaron sobre el EPS tres manos de base coat con malla de fibra de vidrio:
Aplicamos como criterio el doble emmallado en todo el paño y no solo en zócalo o zonas de impacto, que es lo habitual. En esquinas y bordes de vano se usan cantoneras plásticas con malla integrada.
Criterio de ejecución propio, por encima de la configuración de una capa habitual en este tipo de revestimiento. No declaramos una clase de resistencia al impacto: eso requiere ensayo del sistema completo.
En esta obra se aplicó una imprimación líquida del color del revoque, previa a la terminación, para mejorar adherencia y uniformidad.
AberturasEn esta obra se colocaron aberturas de aluminio con vidrio DVH —dos vidrios separados por una cámara de aire—, fijadas con escuadras metálicas y tornillería, verificando nivel, plomada y encastre con las mochetas.
Trabajamos habitualmente con aberturas GALA, aunque el cliente puede elegir otro proveedor compatible.
Criterio de ejecución propio. La elección de abertura y tipo de vidriado es una decisión de proyecto y afecta el desempeño térmico del conjunto.
En esta obra la terminación exterior se resolvió con revoque plástico fratachado, cuyo color y grano se definieron con el cliente.
En esta etapa se ejecutaron también el sellado de encuentros, la limpieza de fachada y la revisión de terminaciones. Con eso la envolvente exterior quedó cerrada.
Terminación según lo definido en esa obra. Otras terminaciones —piedra, siding, chapa— son compatibles con la misma composición de envolvente.
En esta obra se ejecutó un cielo raso con estructura metálica liviana fijada a los muros perimetrales.
Aislación y cierreSobre esa estructura se colocó lana de vidrio y se cerró con placa de yeso.
Por qué se aísla también acá, si el panel de cubierta ya trae núcleo aislante: por dos razones distintas. La estructura metálica del cielo raso se fija a los muros y genera sus propios puentes, que esta capa corta. Y la lana aporta sobre todo aislación acústica, que reduce el ruido de la lluvia sobre la chapa del panel. Son dos capas que resuelven cosas distintas.
Criterio de ejecución propio. El aporte térmico y acústico del conjunto de cubierta requiere cálculo específico.
Los muros interiores se montaron junto con la estructura. En esta obra, antes de cerrarlos, se instalaron las canalizaciones eléctricas y sanitarias y las previsiones de aire acondicionado.
Después se incorporó lana de vidrio como aislación térmica y acústica entre locales, se colocaron las placas de yeso, y se masillaron y lijaron.
En esta obra se ejecutaron luego los pisos interiores y los revestimientos cerámicos de baño y cocina, y por último la pintura interior.
Composición y terminaciones según lo contratado en esa obra.
En esta obra se colocaron los zócalos perimetrales, las puertas interiores con marcos y herrajes, el calefón, el extractor y los accesorios de baño.
La etapa cerró con la conexión final de las instalaciones eléctricas y sanitarias y la verificación de funcionamiento antes de la entrega.
Alcance según lo contratado en esa obra.
De las catorce etapas, cuatro son las que determinan cómo se comporta la vivienda. El resto son consecuencia de esas cuatro.
Define el apoyo, los anclajes y el nivel de toda la obra. Es la única etapa que no se puede corregir después.
Convierte los muros en planos rígidos. Es lo que hace que la casa resista el viento.
La membrana mantiene el muro seco. El aislante continuo corrige el puente térmico de los montantes.
Define el aislamiento del techo, la forma posible y buena parte del costo. Es la decisión que más cambia entre una obra y otra.
Plazos estimados según superficie, sobre obras ejecutadas. No incluyen trámites previos ni tiempos de definición de proyecto.
Por etapasLa obra se ejecuta por etapas, con verificación de avance antes de cada pago.
Qué puede extenderlosClima, cambios de proyecto durante la obra, definiciones pendientes del cliente y provisiones de terceros. El plazo de cada obra se acuerda por escrito sobre el proyecto concreto.
FinanciaciónPuede consultarse financiación bancaria para parte del proyecto.
OpcionalesDiseño personalizado, cocina equipada, pérgolas y veredas, entre otros.
Dos viviendas pueden tener muros de Steel Framing y, sin embargo, no estar construidas de la misma manera.
Una de las diferencias más importantes está arriba: la cubierta puede llegar industrializada o construirse como parte de la estructura de Steel Framing.
Las dos soluciones pueden ser válidas cuando están correctamente proyectadas. No cuestan lo mismo, no ofrecen exactamente las mismas posibilidades y no deberían compararse como si fueran iguales.
Panel con núcleo aislante de 150 mm, fabricado industrialmente y montado directamente sobre la estructura prevista para recibirlo. Es la configuración de la obra documentada.
La estructura de cubierta se ejecuta en Steel Framing y sus distintas capas se resuelven como parte del proyecto.
Una cubierta industrializada apoyada sobre otra estructura resistente no es un concepto extraño a la construcción: se hace desde hace años sobre muros de mampostería. La opción A traslada esa racionalidad a muros de Steel Framing, pero eso no significa atribuir automáticamente al panel funciones estructurales que no estén justificadas.
En cada proyecto se definen y verifican muros, rigidización, anclajes, vinculaciones y transferencia de cargas de acuerdo con la configuración de esa vivienda.
Lo importante para quien compra es más sencillo: las dos opciones no resuelven la cubierta de la misma manera. Por eso pueden tener costos, tiempos y posibilidades diferentes, aunque las dos se ofrezcan como "casa en Steel Framing".
No creemos que una opción deba hacerse pasar por la otra.
Por eso mostramos qué estás comprando antes de hablar de precio.
Un documento técnico vale por lo que delimita tanto como por lo que describe. Estos son los límites de lo que se afirma más arriba.
Lo descripto es nuestra forma de ejecutar. Los criterios propios no pretenden validez general ni sustituyen la normativa aplicable ni el criterio del profesional responsable de cada obra.
Designa una composición concreta de aislación exterior continua sobre estructura de Steel Framing —etapas 08 y 09—. El espesor de 50 mm corresponde a la obra documentada y puede variar según el proyecto y la zona. No es un sistema constructivo, no reemplaza al Steel Framing y no cuenta con evaluación técnica propia.
Los datos corresponden a una obra concreta, de un nivel y 108 m², en zona costera. Otras superficies, geometrías o condiciones de terreno pueden requerir soluciones distintas.
La transmitancia, el riesgo de condensación y el comportamiento acústico del conjunto requieren cálculo específico. No publicamos valores que no hayamos verificado para esta composición.
En la configuración documentada el panel de cubierta se consideró exclusivamente como cerramiento. No afirmamos que un panel no pueda cumplir función de diafragma: afirmamos que no se la atribuimos mientras no exista documentación o ensayo que la justifique. La estabilidad frente a acciones horizontales, la transferencia de cargas y los anclajes se definen y verifican en el proyecto estructural de cada obra.
Proyectamos y ejecutamos siguiendo los requisitos de UNIT 1360-3 y 1360-4, con perfilería que responde a UNIT 1357. Los regímenes de evaluación técnica aplican a productos y a sistemas constructivos, no a la forma de trabajo de una empresa. Lo que ofrecemos en su lugar es verificación abierta: la obra puede ser revisada en cualquier etapa por el técnico que designe el cliente.
Las prestaciones de la cubierta, la membrana, el aislante y los revestimientos corresponden a la documentación técnica de cada fabricante, no a ensayos propios.
Es la envolvente que aplicamos sobre estructura de Steel Framing: aislación exterior continua de EPS de 50 mm por fuera de los montantes, doble malla de fibra de vidrio y tres manos de base coat, con terminación en revoque plástico. No es un sistema constructivo: el sistema es el Steel Framing.
Porque el acero conduce el calor y cada montante atraviesa el muro de lado a lado. Con aislación solo en la cavidad, el muro queda con una franja de menor resistencia térmica cada 40 o 60 centímetros. Una capa continua por fuera pasa por delante de cada montante sin cortarse y corrige ese puente térmico. No elimina los demás puentes de la envolvente, que existen en encuentros, vanos y fundación.
Los muros rigidizados. En la obra documentada se colocaron placas OSB de 12 mm en una cara de cada muro, exterior e interior: eso convierte cada muro en un plano capaz de resistir empujes horizontales. La cantidad, ubicación y transferencia de cargas se definen y verifican en el proyecto estructural de cada obra.
En la obra documentada, no se le atribuyó esa función. Para computar un panel como diafragma haría falta contar con su capacidad de corte en el plano y la de sus fijaciones, ensayadas y declaradas; mientras esa documentación no esté disponible, no corresponde suponerla. No es que un panel no pueda cumplirla: es que no la damos por supuesta sin respaldo. En esa configuración el panel cumple función de cubierta y la estabilidad frente a acciones horizontales la resuelven los muros, según el proyecto de cada obra.
Sobre obras ejecutadas: 36 m² entre 25 y 30 días hábiles, 72 m² entre 50 y 60, y 105 m² entre 80 y 90. No incluye trámites previos ni tiempos de definición de proyecto.
Desde 2024 existe la serie UNIT 1360, que cubre el sistema constructivo e incluye requisitos de proyecto y requisitos para la construcción. La perfilería responde a UNIT 1357, que es norma de producto. Proyectamos y ejecutamos siguiendo esos requisitos, lo que no equivale a una certificación de empresa.
Porque la denominación no define la configuración. Una diferencia habitual está en la cubierta: puede llegar industrializada o construirse en Steel Framing como parte de la estructura. Las dos pueden ser válidas correctamente proyectadas, pero no cuestan lo mismo ni ofrecen las mismas posibilidades.
Publicar una especificación es fácil. Lo que la hace valer es que se pueda contrastar. Estas cuatro cosas están disponibles para cualquiera que las pida, antes de firmar nada.
Ver el OSB colocado, la membrana sellada, el espesor del aislante y la ejecución del base coat. Es la forma más directa de verificar una composición.
La composición completa de tu obra, capa por capa, con espesores y marcas. Si algo difiere de lo publicado acá, va a estar escrito ahí.
La obra está abierta a ser verificada en cualquier etapa por el arquitecto o ingeniero que designes. No hace falta avisar con anticipación.
Cualquiera puede escribir una especificación.
Lo que distingue a una obra es poder mostrarla mientras se hace.
Cómo funciona el sistema constructivo, qué define una ejecución correcta y qué dice la normativa uruguaya.
Ver la guía →Casas construidas en Canelones, Montevideo, Lavalleja y la costa, con su registro fotográfico por etapas.
Ver las obras →El alcance contratado, el terreno, el proyecto y las terminaciones. Los factores, uno por uno.
Ver costos →Con eso alcanza para empezar. Si el proyecto encaja, seguimos.
